Dư nợ giảm dần có luôn rẻ hơn dư nợ gốc không?

Với cùng mức lãi suất công bố, dư nợ giảm dần luôn cho tổng tiền lãi thấp hơn dư nợ gốc, vì lãi phẳng tính trên toàn bộ số tiền vay ban đầu suốt kỳ hạn. Khi so sánh, hãy yêu cầu ngân hàng quy đổi lãi suất phẳng sang mức tương đương theo dư nợ giảm dần.

Vay mua nhà có bắt buộc phải tính trên dư nợ giảm dần không?

Thông tư 39/2016/TT-NHNN không bắt buộc một phương pháp duy nhất, nhưng buộc tổ chức tín dụng công khai phương pháp áp dụng và quy đổi tương đương theo dư nợ giảm dần. Trên thực tế, gần như toàn bộ khoản vay mua nhà tại ngân hàng hiện nay đều dùng dư nợ giảm dần.

Lãi suất thả nổi sau thời gian cố định được xác định như thế nào?

Lãi suất thả nổi thường bằng lãi suất tham chiếu, ví dụ lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 hoặc 24 tháng của chính ngân hàng đó, cộng biên độ cố định, phổ biến 3 đến 4 điểm phần trăm. Người vay nên yêu cầu ghi rõ công thức này bằng số trong hợp đồng.

Trả nợ trước hạn để chuyển sang lãi suất cố định của ngân hàng khác có lợi không?

Cần đối chiếu số lãi tiết kiệm được với phí trả nợ trước hạn, thường khoảng 1% đến 2% dư nợ còn lại trong vài năm đầu. Việc này chỉ có lợi khi chênh lệch lãi suất đủ lớn và thời gian vay còn lại đủ dài để bù chi phí chuyển đổi.

Vì sao hai ngân hàng cùng công bố lãi suất cố định giống nhau nhưng số tiền trả hàng tháng lại khác nhau?

Nguyên nhân thường do cách trả gốc khác nhau, đều hay niên kim, thời gian ân hạn gốc, hoặc cách quy đổi số ngày trong năm khi tính lãi. Nên yêu cầu bảng kê chi tiết lịch trả nợ trước khi ký để đối chiếu chính xác.

Cách Tính Lãi Suất Vay Thế Chấp: Dư Nợ Giảm Dần Và Lãi Cố Định

Nội dung được đội ngũ chuyên gia tài chính cá nhân của Vaynhanh biên soạn và rà soát, dựa trên biểu lãi suất công khai của các ngân hàng và văn bản điều hành mới nhất của Ngân hàng Nhà nước. Cập nhật: tháng 7/2026.

Những điều cần biết:

"Dư nợ giảm dần" là cách tính lãi (trên số dư nợ gốc còn lại), còn "lãi suất cố định" là việc mức lãi suất thay đổi theo thời gian.
Gần như toàn bộ khoản vay mua nhà tại Việt Nam hiện nay đều tính lãi trên dư nợ giảm dần, kể cả trong giai đoạn cố định lẫn sau khi chuyển sang thả nổi.
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại nhóm ngân hàng lớn đã tăng trở lại từ giữa năm 2026, phổ biến từ 8% đến 10%/năm ngay trong giai đoạn ưu đãi, một số ngân hàng ghi nhận mức cố định dài hạn vượt 12%/năm.
Trần lãi suất 20%/năm theo Bộ luật Dân sự 2015 không áp dụng cho vay tại ngân hàng, tổ chức tín dụng chịu điều chỉnh của luật chuyên ngành riêng.
Với khoản vay 1,5 tỷ đồng, chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi 6,5%/năm và lãi suất thị trường 9,5%/năm có thể lên tới gần 200 triệu đồng chỉ trong 5 năm đầu, dù cả hai đều được tính trên dư nợ giảm dần.

Dư nợ tín dụng cho vay tiêu dùng bất động sản, gồm vay mua nhà cá nhân, đã đạt khoảng 2,5 triệu tỷ đồng cuối năm 2025, tăng 32% so với năm trước (CafeLand, 2026), nghĩa là ngày càng nhiều người cần hiểu đúng cách tính lãi. "Dư nợ giảm dần" và "lãi suất cố định" không phải hai lựa chọn đối lập, mà là hai khái niệm theo hai hướng khác nhau.

Dư nợ giảm dần quyết định lãi tính trên số tiền nào, còn cố định hay thả nổi quyết định mức lãi suất đó có đổi theo thời gian hay không. Hầu hết khoản vay mua nhà tại Việt Nam hiện kết hợp cả hai: cố định trong 12 đến 36 tháng đầu, tính trên dư nợ giảm dần suốt kỳ hạn. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại nhóm ngân hàng lớn hiện phổ biến ở mức 8% đến 10%/năm ngay trong giai đoạn ưu đãi, tăng đáng kể so với đầu năm (Thương Gia, 2026).

Dư nợ giảm dần là gì và cách tính lãi hàng tháng?

Dư nợ giảm dần là phương pháp tính lãi dựa trên số dư nợ gốc còn lại của khoản vay tại từng thời điểm, thay vì tính trên toàn bộ số tiền vay ban đầu trong suốt kỳ hạn. Mỗi tháng, người vay trả một phần gốc, số dư nợ gốc giảm xuống, tiền lãi tháng kế tiếp được tính trên số dư đã giảm đó, nên số tiền lãi phải trả có xu hướng giảm dần theo thời gian dù mức lãi suất áp dụng không thay đổi.

Công thức tính

Lãi tháng thứ k = (Dư nợ gốc còn lại đầu tháng k) x (Lãi suất năm : 12)

Với cách trả gốc đều, số tiền gốc phải trả mỗi tháng cố định, chỉ phần lãi giảm dần. Với cách trả đều theo kiểu niên kim, tổng số tiền phải trả mỗi tháng bằng nhau, nhưng tỷ trọng gốc tăng dần còn lãi giảm dần trong khoản trả đó.

Ví dụ minh họa

Khoản vay 240 triệu đồng, kỳ hạn 12 tháng, lãi suất 8%/năm, trả gốc đều 20 triệu đồng/tháng. Tháng đầu, lãi tính trên 240 triệu đồng là 1,6 triệu đồng, tổng phải trả 21,6 triệu đồng. Đến tháng 12, dư nợ gốc chỉ còn 20 triệu đồng, lãi giảm còn khoảng 133 nghìn đồng, tổng phải trả hơn 20,1 triệu đồng. Đây là lý do số tiền trả hàng tháng giảm dần theo thời gian.

Lãi suất cố định là gì? Khác dư nợ giảm dần ở điểm nào?

Lãi suất cố định là mức lãi suất giữ nguyên trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận, thường 12, 24 hoặc 36 tháng đầu, sau đó chuyển sang thả nổi theo lãi tham chiếu cộng biên độ ngân hàng quy định. Khác với dư nợ giảm dần là cách tính lãi, cố định hay thả nổi chỉ là việc lãi suất có đổi theo thời gian hay không, hai khái niệm có thể tồn tại đồng thời trong cùng một hợp đồng.

Biểu lãi suất cố định thực tế của một số ngân hàng, cập nhật tháng 7/2026

Ngân hàng	Lãi suất ưu đãi	Thời gian ưu đãi	Ghi chú
Vietcombank	9,6%/năm hoặc 10,5%/năm	6 tháng hoặc 12 tháng	Sau ưu đãi, lãi suất tính theo lãi suất tiết kiệm 24 tháng cộng biên độ khoảng 3,3%
BIDV	9,2%/năm, 9,7%/năm hoặc 10,3%/năm	6, 12 hoặc 18 tháng	Chương trình "Có BIDV là có nhà"
VietinBank	Trên 12%/năm	Cố định 24 tháng	Đã điều chỉnh tăng so với đầu năm
Agribank	8% đến 9,8%/năm	Tùy gói vay	Mức thấp hơn so với các ngân hàng quốc doanh khác

Nguồn: khảo sát lãi suất cho vay mua nhà tháng 7/2026

Thời gian cố định càng dài, lãi suất ban đầu thường càng cao, đây là cách ngân hàng bù đắp rủi ro biến động lãi suất tương lai. Dù cố định hay đã thả nổi, toàn bộ số lãi vẫn tính trên dư nợ giảm dần, không có ngoại lệ.

So sánh 3 phương pháp tính lãi vay phổ biến

Ngoài dư nợ giảm dần, một số khoản vay tiêu dùng vẫn dùng phương pháp dư nợ gốc, còn gọi là lãi phẳng, người vay nên biết để tránh nhầm lẫn khi đối chiếu các gói vay.

Phương pháp	Cách tính lãi	Tổng lãi phải trả	Áp dụng phổ biến
Dư nợ giảm dần, trả gốc đều	Trên số dư gốc còn lại	Thấp nhất, giảm dần theo tháng	Vay mua nhà, vay thế chấp ngân hàng
Dư nợ giảm dần, trả đều (niên kim)	Trên số dư gốc còn lại	Thấp, số tiền trả hàng tháng cố định	Vay mua nhà trả góp đều hàng tháng
Dư nợ gốc (lãi phẳng)	Trên toàn bộ số tiền vay ban đầu, suốt kỳ hạn	Cao hơn đáng kể dù lãi suất công bố thấp hơn	Một số khoản vay tiêu dùng, tài chính tiêu dùng

Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, tổ chức tín dụng phải công khai phương pháp tính lãi tiền vay và quy đổi lãi suất tương đương theo phương thức dư nợ giảm dần trong thỏa thuận cho vay, giúp người vay so sánh chính xác giữa các gói vay dù cách công bố lãi suất khác nhau.

“Chuẩn hóa trước khi so sánh”: nguyên tắc đứng sau yêu cầu quy đổi của Thông tư 39

Yêu cầu quy đổi lãi suất tương đương theo dư nợ giảm dần không chỉ là một quy định hành chính mà còn phản ánh một nguyên tắc phân tích cơ bản. Vaynhanh Fast Loan Market Report 2026 đặt nguyên tắc này thành một trong bảy quy tắc áp dụng cho toàn bộ báo cáo:

“Chuẩn hóa trước khi so sánh. Không đặt hai chỉ tiêu khác phương pháp tính cạnh nhau như thể tương đương.” - Vaynhanh Fast Loan Market Report 2026, Phương pháp nghiên cứu.

Sáu nguyên tắc còn lại như một bộ tiêu chuẩn cho bất kỳ bảng so sánh tài chính nào: định nghĩa trước khi đo; ưu tiên nguồn gốc hơn nguồn dẫn lại; kiểm tra chéo trước khi ước tính; dùng khoảng thay vì tạo độ chính xác giả; gọi ước tính là ước tính thay vì trình bày như dữ kiện; và sửa theo bằng chứng mới thay vì bảo vệ một con số chỉ vì nó đã từng được công bố.

Áp dụng vào bảng ba phương pháp ở trên, nguyên tắc thứ ba có hàm ý rất cụ thể khi bạn nhận hai báo giá: nếu một bên công bố lãi phẳng và một bên công bố lãi trên dư nợ giảm dần, con số phần trăm của họ không nằm trên cùng một thang đo. Việc cần làm không phải chọn con số thấp hơn, mà là yêu cầu cả hai đưa về cùng một dòng tiền - khoản trả định kỳ và tổng tiền phải trả - rồi mới so sánh.

Nguồn: Vaynhanh Research, Vaynhanh Fast Loan Market Report 2026.

Quy định pháp lý: Thông tư 39 và trần lãi suất 20%/năm có áp dụng cho vay mua nhà?

Nhiều người vay lo ngại lãi suất vay mua nhà vượt trần 20%/năm, nhưng quy định này tại Bộ luật Dân sự 2015 chỉ áp dụng cho hợp đồng vay dân sự giữa cá nhân với nhau, không áp dụng cho vay tại ngân hàng và tổ chức tín dụng. Lãi suất cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng được điều chỉnh theo Luật Các tổ chức tín dụng và Thông tư 39/2016/TT-NHNN, cho phép hai bên thỏa thuận theo cung cầu vốn thị trường mà không bị khống chế bởi mức trần 20%/năm nói trên (Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015).

Lãi suất nợ quá hạn không vượt quá 150% lãi suất trong hạn, và lãi chậm trả tiền lãi không vượt quá 10%/năm, cả hai đều tính trên phần dư nợ tương ứng, tức vẫn theo nguyên tắc dư nợ giảm dần chứ không áp trên toàn bộ dư nợ gốc ban đầu.

Ví dụ minh họa: lãi cố định ưu đãi so với lãi suất thị trường

Từ ngày 1/7/2026, Công văn 5340/NHNN-CSTT quy định người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội được hưởng lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm đầu, sau đó 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo, áp dụng tại 9 ngân hàng thương mại tham gia chương trình.

Giả định khoản vay 1,5 tỷ đồng, kỳ hạn 20 năm (240 tháng), trả gốc đều, tính trên dư nợ giảm dần. Ở mức ưu đãi 6,5%/năm trong 5 năm đầu, tổng tiền lãi giai đoạn này khoảng 427,6 triệu đồng. Nếu áp mức lãi suất thị trường phổ biến hiện nay khoảng 9,5%/năm (Thương Gia, 2026), tổng lãi 5 năm đầu khoảng 624,9 triệu đồng, chênh lệch gần 197,3 triệu đồng, dù cả hai đều tính trên cùng một phương pháp dư nợ giảm dần.

Đây là ví dụ minh họa dựa trên số liệu lãi suất công khai, không phải số liệu khách hàng thực tế, nhưng cho thấy lãi suất cố định ảnh hưởng đến chi phí vay nhiều hơn việc chọn phương pháp tính lãi.

Giám đốc Tài chính (CFO) của Vaynhanh nhận định: "Chênh lệch 3 điểm phần trăm lãi suất cố định trong 5 năm đầu có thể tương đương gần 200 triệu đồng trên khoản vay 1,5 tỷ đồng, đủ để người vay cân nhắc so sánh kỹ các gói ưu đãi thay vì chỉ nhìn lãi suất quảng cáo ban đầu."

Nên chọn lãi cố định hay thả nổi? Các bước quyết định

Với dư nợ giảm dần gần như là tiêu chuẩn bắt buộc trên thị trường, quyết định thực sự người vay cần cân nhắc là chọn thời gian cố định lãi suất bao lâu cho phù hợp với khả năng tài chính và kế hoạch trả nợ dài hạn của mình.

Các bước tham khảo trước khi quyết định:

Xác định khả năng chịu biến động lãi suất trong 5 đến 10 năm tới, thu nhập chưa ổn định nên ưu tiên thời gian cố định dài hơn.
So sánh lãi suất thả nổi sau ưu đãi, không chỉ nhìn lãi suất cố định ban đầu, vì đây mới là mức áp dụng phần lớn thời gian vay.
Kiểm tra công thức xác định lãi suất thả nổi (lãi tham chiếu cộng biên độ), yêu cầu ghi rõ bằng số trong hợp đồng.
Đối chiếu phí trả nợ trước hạn, một số ngân hàng áp mức phí khoảng 1% dư nợ còn lại trong 5 năm đầu (VietnamNet, 2026).
Đối chiếu song song nhiều ngân hàng, có thể dùng công cụ so sánh 6 kênh theo 15 tiêu chí trên Vaynhanh để rút ngắn thời gian tìm hiểu.

Một số chi phí ẩn khác cần lưu ý:

Giá trị tài sản thế chấp do ngân hàng định giá thường thấp hơn giá thị trường, một căn nhà giá trị thực 10 tỷ đồng có thể chỉ được định giá 8 tỷ đồng, khiến hạn mức vay tối đa giảm tương ứng (VietnamNet, 2026).
Bảo hiểm nhân thọ hoặc bảo hiểm khoản vay đôi khi là điều kiện đi kèm để hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp nhất đã quảng cáo.
Phí định giá tài sản, phí công chứng, phí đăng ký thế chấp là các khoản phát sinh ngoài lãi suất, cần dự trù riêng.

Giám đốc Vận hành (COO) của Vaynhanh chia sẻ: "Rủi ro lớn nhất không nằm ở việc chọn sai phương pháp tính lãi, vì gần như mọi ngân hàng đã tính trên dư nợ giảm dần, mà nằm ở việc người vay không lường trước biên độ thả nổi sau ưu đãi, khiến khoản trả hàng tháng tăng đột ngột ngoài dự tính ban đầu."

Ranh giới của mọi nghiên cứu thị trường

Các bước quyết định ở trên, cũng như mọi bảng so sánh trên thị trường, đều là đầu vào chứ không phải câu trả lời cuối cùng. Vaynhanh Fast Loan Market Report 2026 nêu ra ranh giới đó bằng cách liệt kê những gì một báo cáo nghiên cứu thị trường có thể và không thể được làm.

Có thể hỗ trợ: hiểu cấu trúc thị trường, so sánh nhóm sản phẩm, nhận diện xu hướng, phân tích rào cản tiếp cận và tạo câu hỏi có thể kiểm chứng. Không nên sử dụng như:

Tư vấn tín dụng cá nhân.
Cam kết phê duyệt.
Ý kiến pháp lý hoặc khuyến nghị đầu tư.
Thay thế điều khoản chính thức của nhà cung cấp.
Dự báo chính xác quy mô tương lai.
Bằng chứng rằng một công nghệ chắc chắn cải thiện khả năng tiếp cận.

Không có bài phân tích, bảng so sánh hay công cụ mô phỏng nào thay được biểu lãi suất và công thức thả nổi ghi bằng số trong chính hợp đồng của bạn. Nghiên cứu giúp bạn biết cần hỏi gì; chỉ hợp đồng mới cho biết bạn sẽ phải trả bao nhiêu.

Nguồn: Vaynhanh Research, Vaynhanh Fast Loan Market Report 2026.

Tóm lại

Dư nợ giảm dần gần như đã là tiêu chuẩn trên thị trường vay mua nhà tại Việt Nam, vì vậy lựa chọn thực sự nằm ở thời gian và mức lãi suất cố định phù hợp với khả năng tài chính dài hạn. Trước khi ký hợp đồng, hãy yêu cầu ngân hàng cung cấp bảng lịch trả nợ chi tiết và công thức xác định lãi suất thả nổi bằng văn bản.

Cách Tính Lãi Suất Vay Thế Chấp: Dư Nợ Giảm Dần vs Cố Định