Các Loại Phí Khi Vay Thế Chấp Ngân Hàng

Bài viết được đội ngũ chuyên gia tài chính của Vaynhanh biên soạn, dựa trên khảo sát biểu phí thực tế tại nhiều ngân hàng thương mại và các văn bản pháp luật hiện hành. Cập nhật lần cuối: tháng 7 năm 2026. 

Những điều cần nhớ:

• Lãi suất quảng cáo chỉ áp dụng trong 3 đến 36 tháng đầu, sau đó thả nổi theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ từ 3% đến 4%/năm, có thể đẩy chi phí thực lên từ 10% đến 15%/năm.

• Phí phạt trả nợ trước hạn (từ 1% đến 5% dư nợ gốc, giảm dần theo năm) khiến nhiều người "mắc kẹt" với ngân hàng cũ, dù luật không giới hạn mức trần.

• Bảo hiểm khoản vay không bắt buộc theo luật, khác với bảo hiểm cháy nổ, vốn bắt buộc theo nghị định riêng với một số tài sản như căn hộ chung cư.

• Từ 15 tháng 8 năm 2026, khoản nợ quá hạn phải thu nợ gốc trước, lãi sau, một thay đổi có lợi cho người vay gặp khó khăn tạm thời; với khoản vay đúng hạn, thứ tự thu nợ vẫn do hai bên tự thỏa thuận.

• Các phí một lần (thẩm định, công chứng, đăng ký, bảo hiểm) có thể chiếm từ 1% đến 3% giá trị khoản vay, cần cộng dồn trước khi so sánh.

Giới thiệu

Khi được lời mời vay thế chấp mua nhà, phần lớn người vay chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi, có thể chỉ 3,99%/năm trong ba tháng đầu, chưa phải chi phí thực trong suốt 15 đến 25 năm vay vốn. Tính đến quý III năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã chiếm 23,7% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng, tăng so với mức 21-22% trong giai đoạn 2022-2024 (Thời báo Tài chính Việt Nam, 2025). Hàng triệu hợp đồng vay mua nhà đang chịu tác động từ những khoản phí ít khi được nêu rõ ngay từ đầu. Bài viết dưới đây liệt kê từng khoản, căn cứ pháp lý, mức phổ biến và cách tính tổng chi phí thực trước khi bạn đưa ra bất kỳ quyết định quan trọng nào.

Lãi suất quảng cáo và biên độ thả nổi: khoảng cách ít ngân hàng đề cập

Lãi suất quảng cáo chỉ là mức ưu đãi cố định trong 3 đến 36 tháng đầu. Sau đó, lãi suất chuyển sang thả nổi, tính bằng lãi suất tham chiếu (lãi suất tiết kiệm 12 đến 24 tháng) cộng biên độ từ 3% đến 4%/năm, có thể đẩy lãi suất thực tế lên 10% đến 15%/năm mà hợp đồng ít khi nêu rõ con số cuối cùng.

Ví dụ, một ngân hàng ưu đãi 7,5%/năm cố định trong năm đầu, rồi cộng biên độ 4% trên lãi suất tiết kiệm 24 tháng, đưa lãi suất lên khoảng 10,9%/năm; ngân hàng khác chỉ ưu đãi 3 tháng ở mức 9,5%/năm rồi cộng biên độ 3,9%, đưa lãi suất lên 11,3%/năm. Biên độ thường cố định suốt hợp đồng, nhưng lãi suất tham chiếu thay đổi theo từng kỳ, nên con số cuối cùng thường khó dự đoán trước khi ký.

Tình huống thực tế. Đầu năm 2026, một chi nhánh Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) tại Thành phố Hồ Chí Minh công bố lãi suất vay bất động sản 8,5%/năm kỳ hạn 12 tháng. Khi khách muốn tất toán sớm, ngân hàng áp lãi suất tham chiếu 8,3%/năm cộng thêm 1,5%/năm "phí cam kết hoàn trả lãi suất sau ưu đãi", đưa lãi suất thực tế lên 9,8%/năm, song song với phí phạt trả nợ trước hạn (VietnamNet, 2026). Phí này chỉ phát sinh khi khách muốn rời khỏi gói vay ưu đãi sớm.

Phí thẩm định tài sản, hồ sơ vay

Trước khi giải ngân, ngân hàng luôn thẩm định giá trị tài sản bảo đảm, do bộ phận nội bộ hoặc công ty thẩm định độc lập thực hiện. Phí này dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy giá trị tài sản, một số ngân hàng miễn phí để thu hút khách có nhu cầu vay lớn.

Phí thẩm định thường không hoàn lại ngay cả khi hồ sơ bị từ chối, vì đây là chi phí khảo sát đã phát sinh. Nên hỏi nhân viên tín dụng thẩm định là nội bộ hay thuê ngoài, và chính sách hoàn phí nếu hồ sơ không được duyệt.

Phí công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm khi thế chấp

Hợp đồng thế chấp bất động sản bắt buộc phải công chứng, tính theo giá trị tài sản hoặc hợp đồng (tùy mức cao hơn), theo biểu phí tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, cộng phí soạn thảo và thuế giá trị gia tăng 10%.

Sau công chứng, hợp đồng thế chấp phải đăng ký biện pháp bảo đảm tại văn phòng đăng ký đất đai để có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP, phí phổ biến khoảng 80.000 đồng mỗi hồ sơ. Nhiều người nhầm hai khoản phí này là một, trong khi đây là hai thủ tục, hai cơ quan, hai biểu phí riêng, cộng lại có thể lên vài triệu đồng với khoản vay lớn.

Bảo hiểm khoản vay: bắt buộc hay tự nguyện

Bảo hiểm khoản vay (tự nguyện)

Không có quy định pháp luật nào bắt buộc mua bảo hiểm khoản vay hay bảo hiểm nhân thọ khi vay thế chấp. Khoản 5 Điều 15 Luật Các Tổ chức tín dụng 2024, hiệu lực từ 1 tháng 7 năm 2024, còn cấm gắn bán bảo hiểm không bắt buộc với cấp tín dụng. Trên thực tế, nhiều ngân hàng vẫn trì hoãn giải ngân nếu khách hàng không mua, nhất là khoản vay lớn, thời hạn dài. Mức phí thường tính theo phần trăm số tiền vay, tùy thuộc vào gói liên kết.

Bảo hiểm cháy nổ (bắt buộc)

Khác với bảo hiểm khoản vay, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo Nghị định 97/2021/NĐ-CP với công trình có nguy cơ cháy nổ, gồm căn hộ chung cư dùng làm tài sản bảo đảm. Mức phí thấp hơn nhiều, khoảng 0,06%/năm trên giá trị xây dựng, tương đương một căn hộ định giá xây dựng 2 tỷ đồng chỉ mất khoảng 100.000 đồng mỗi tháng (Bảo Hiểm PTI, 2026). Nhầm lẫn 2 loại bảo hiểm khiến nhiều người trả thêm hàng triệu đồng mỗi năm cho một gói mà lẽ ra có quyền từ chối.

Phép thử để biết một khoản phí có thực sự tự nguyện

Ranh giới giữa bắt buộc và tự nguyện không chỉ là vấn đề pháp lý, mà còn là vấn đề tính toán chi phí. Vaynhanh Fast Loan Market Report 2026 phân chi phí của một khoản tín dụng thành bốn yếu tố, trong đó hai yếu tố giữa được định nghĩa bằng ranh giới sau:

• Phí bắt buộc - phí xử lý, phí dịch vụ hoặc khoản bắt buộc khác. Nguyên tắc xử lý: phải đưa vào tổng chi phí nếu người vay không thể từ chối.

• Chi phí tùy chọn - bảo hiểm hoặc dịch vụ bổ sung thực sự tự nguyện. Nguyên tắc xử lý: tách riêng, không đưa vào kịch bản cơ sở nếu người vay có quyền từ chối mà không ảnh hưởng điều kiện tín dụng.

Nếu từ chối mua bảo hiểm khiến lãi suất bị nâng lên, hạn mức bị giảm hoặc hồ sơ bị trì hoãn giải ngân, thì trên thực tế khoản đó không còn là chi phí tùy chọn nữa - nó thuộc lớp phí bắt buộc và phải được cộng vào tổng chi phí khi so sánh các gói vay.

Kể cả khi một khoản phí được gọi là tự nguyện trên giấy tờ, cách tính chi phí của bạn nên dựa vào việc từ chối điều đó có làm thay đổi điều kiện vay hay không.

Nguồn: Vaynhanh Research, Vaynhanh Fast Loan Market Report 2026. 

Phí phạt trả nợ trước hạn: lý do nhiều người "mắc kẹt" với ngân hàng cũ

Điều 14 Thông tư 39/2016/TT-NHNN cho phép tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận các khoản phí cho vay, trong đó có phí trả nợ trước hạn, miễn ghi rõ trong hợp đồng. Luật không đặt trần cho mức phí này; ví dụ một ngân hàng tính 1,5% số tiền trả trước hạn năm đầu, 1% năm hai, 0,5% năm ba với khoản vay trung dài hạn, trong khi một số ngân hàng khác áp dụng mức cao hơn, tới 5% nếu khách mới thanh toán dưới 6 kỳ trả nợ (VNBA, 2022).

Đây là khoản phí tác động lớn nhất, vì ngăn người vay tái cấp vốn sang ngân hàng khác dù tìm được lãi suất thấp hơn. Điều này đáng chú ý khi tín dụng bất động sản tăng 20% trong 9 tháng đầu năm 2025 (Thời báo Tài chính Việt Nam, 2025), trong khi Ngân hàng Nhà nước chỉ định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% năm 2026, giới hạn quý đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm (Báo Đấu Thầu, 2026).

"Khi cơ hội tín dụng bị phân bổ chặt chẽ theo từng quý và bất động sản đã chiếm hơn 23% tổng dư nợ hệ thống, ngân hàng gần như không còn chỗ trống để cho vay mới. Giữ chân khách hàng cũ bằng phí phạt trả nợ trước hạn là giải pháp quan trọng hơn, và mức phí phổ biến từ 1% đến 3% sẽ khó giảm trong năm 2026," CEO Vaynhanh nhận định.

Thứ tự thu nợ gốc, lãi thay đổi từ ngày 15 tháng 8 năm 2026

Ngày 30 tháng 6 năm 2026, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 29/2026/TT-NHNN, sửa đổi khoản 4 Điều 18 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, hiệu lực từ 15 tháng 8 năm 2026: với khoản vay bình thường, tổ chức tín dụng và khách hàng vẫn tự thỏa thuận thứ tự thu nợ gốc, lãi; riêng khoản nợ đã quá hạn, luật mới bắt buộc thu nợ gốc trước, nợ lãi sau (CafeF, 2026).

Đây là thay đổi có lợi cho người vay gặp khó khăn tạm thời. Trước đây, thứ tự thu nợ khi quá hạn hoàn toàn do ngân hàng và khách hàng tự thỏa thuận; quy định mới buộc ngân hàng ưu tiên giảm gốc trước, hạn chế tình trạng lãi chồng lãi trên phần nợ gốc chưa giảm. Với khoản vay đang trả đúng hạn, thứ tự thu nợ vẫn do hai bên tự thỏa thuận như trước. Hợp đồng ký trước 15 tháng 8 năm 2026 vẫn giữ thỏa thuận cũ; chỉ khi sửa đổi sau đó mới theo quy định mới.

"Quy định thu gốc trước, lãi sau khi quá hạn giúp giảm áp lực dồn lãi cho khách hàng gặp khó khăn tài chính tạm thời, nhưng chỉ áp dụng cho khoản nợ đã quá hạn. Với khoản vay đang trả đúng hạn, thứ tự thu nợ vẫn do hai bên tự thỏa thuận, nên người vay vẫn nên đọc kỹ điều khoản này trước khi ký," CFO Vaynhanh chia sẻ.

Phí giải chấp, xóa đăng ký thế chấp khi tất toán

Khi tất toán khoản vay, tài sản cần được giải chấp, tức xóa thông tin đăng ký thế chấp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lệ phí nhà nước rất thấp, phổ biến khoảng 20.000 đồng đối với Cổng Dịch vụ công Quốc gia, Hà Nội chỉ 10.000 đồng.

Tuy lệ phí nhà nước không đáng kể, thời gian xử lý thực tế lại phụ thuộc tốc độ ngân hàng phát hành văn bản đồng ý giải chấp, điều kiện bắt buộc để văn phòng đăng ký đất đai xử lý hồ sơ dù văn bản này thường không có phí chính thức. Nhiều người phải chờ thêm vài ngày đến vài tuần chỉ vì khâu nội bộ này.

Bảng so sánh các loại phí khi vay thế chấp

Cách tính tổng chi phí vay thực tế trước khi ký hợp đồng

Trước khi so sánh lãi suất giữa các ngân hàng, hãy tính tổng chi phí thực theo các bước sau.

1. Cộng phí một lần khi giải ngân (thẩm định, công chứng, đăng ký, bảo hiểm bắt buộc), chia cho số năm dự kiến vay để ra chi phí quy năm.

2. Yêu cầu ngân hàng nêu rõ bằng văn bản công thức lãi suất thả nổi sau ưu đãi (tham chiếu cộng biên độ).

3. Đọc kỹ lộ trình phí phạt trả nợ trước hạn theo từng năm, không chỉ mức phí năm đầu.

4. Kiểm tra thứ tự thu nợ gốc, lãi trong hợp đồng, nhất là nếu ký hoặc sửa đổi sau ngày 15 tháng 8 năm 2026.

Trước khi ký hợp đồng, nên hỏi ngân hàng các yếu tố:

• Biên độ lãi suất thả nổi cộng trên loại lãi suất tham chiếu nào?

• Phí phạt trả nợ trước hạn áp dụng bao nhiêu năm, mức phí từng năm là gì?

• Phí thẩm định có hoàn lại nếu hồ sơ không được duyệt không?

Minh bạch chi phí không có nghĩa mọi khoản vay đều rẻ

Bốn bước tính và ba câu hỏi ở trên hướng tới cùng một mục tiêu: nhìn thấy con số thật trước khi ký. Vaynhanh Fast Loan Market Report 2026 định nghĩa mục tiêu đó theo hướng mới: 

“Một thị trường minh bạch không nhất thiết là thị trường trong đó mọi khoản vay đều rẻ. Đó là thị trường trong đó người vay có thể nhìn thấy rõ số tiền thực nhận, khoản trả định kỳ, tổng tiền phải trả và những gì xảy ra nếu trả sớm hoặc trả chậm.” - Vaynhanh Fast Loan Market Report 2026, Chương 5 · Kinh tế học và chi phí

Số tiền thực nhận là phần còn lại sau các khoản phí một lần khi giải ngân. Khoản trả định kỳ và tổng tiền phải trả phụ thuộc vào biên độ thả nổi sau ưu đãi. Còn “những gì xảy ra nếu trả sớm hoặc trả chậm” chính là hai mục quan trọng nhất trong bài: phí phạt trả nợ trước hạn và thứ tự thu nợ gốc, lãi khi quá hạn.

Khoản vay rẻ nhất không phải lúc nào cũng phù hợp nhất, nhưng chi phí thực phải luôn được trình bày rõ. Với người sắp ký hợp đồng 20 năm, đó là lý do việc yêu cầu từng khoản phí bằng văn bản là điều kiện tối thiểu để phép so sánh có ý nghĩa.

Những lời cuối

Lãi suất quảng cáo nằm ở biên độ thả nổi, phí phạt trả nợ trước hạn, bảo hiểm khoản vay và các phí một lần khi giải ngân, khi cộng lại có thể vượt xa con số trên tờ chào vay! Trước khi ký hợp đồng, hãy yêu cầu ngân hàng nêu rõ từng khoản phí bằng văn bản, hoặc dùng công cụ so sánh các kênh vay theo nhiều tiêu chí khác nhau của Vaynhanh trước khi quyết định nhu cầu của chính bản thân.